美国的次贷危机是历史上少有的经济灾难，并且影响波及全球，我国经济也受此影响。那么谁是推高房价的罪魁祸首？次级贷款，如何引发了现代史上最严重的信用危机？作者作为美国金融贷款机构资深人士揭开行业内幕解读这场有关利益与欲望的金钱游戏。

    作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手，作者亲身经历了这场席卷美国的危机发展的全过程——房屋滞售，价格跌落，信贷紧缩。而问题的真实情况似乎比这还要严重的多。这场危机给大众留下了太多的猜疑和揣测：它究竟是怎样发生的？未来会发展到何种程度？它给世界经济带来了怎样的影响？
    作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事，反映了交易背后的利益勾联，揭示了造成危机的原因和真相。本书试图从行业层面找出解决危机的方法，提出了不少建设性建议。值得一提的是，本书专辟章节，探讨了次贷危机对中国的影响，对中国的决策者、金融业内人士具有借鉴价值。
    ·为什么说美国3/4的次级贷款是不稳定和具有欺诈性的？
    ·次级贷款行业是如何将美国房价推到不可思议的高位的？
    ·房地产经纪商是利用何种手段欺骗债权人和债务人的？
    ·经纪商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的贷款者如愿以偿地得到贷款？
    ·为什么说华尔街与评级机构之间的对立关系是造成次贷危机的主要原因？
    ·解决危机需要综合考虑行业链条内的哪些环节？

    第一手的详尽资料、亲自参与次贷业务的深刻体会，细致入微；令人信服的透彻分析，理性、具体、可行的改革思路和建议……所有这些，让本书成为迄今为止关于次贷危机最好的著作。作者不像一般经济学者谈论次贷危机时，大而化之地夸夸其谈，也不像有些官员议论次贷危机时，居高临下般指手画脚。他设身处地地分析整个次级债券行业里每个参与者的动机、利益和局限，从而让我们明白要避免未来出现类似危机，应该全面改革整个贷款行业和资产证券化的制度和机制。尤其难能可贵的是，作者对次贷危机如何影响中国经济、金融进行了简要却深入的剖析，值得我们认真思考和借鉴。全面、深入检讨美国次贷危机的痛苦教训，是所有中国金融行业参与者的必修课，是我国大规模发展资产证券化和衍生金融产品的必要准备。
    ——向松祚经济学家
    
    所有今天的故事都是明天的历史，当未来的历史学家拿着放大镜查考今天美国次贷危机的线索和成因时，理查德·比特纳先生的这本书将能够为后人的研究提供真实而鲜活的素材。
    ——宋鸿兵《货币战争》作者
    
    次贷危机对于美国人是一场灾难，对于中国人则是一团迷雾。房价缘何冲高而又暴跌？美国的次级贷款为何会引发出金融危机，而危机又为何蔓延成全球性的信用危机？各种投资机构、投资银行以及评级公司在整个过程中都扮演了什么样的角色？中国人可以从这一历史事件中获得哪些启示？本书就像及时雨一样为我们拨开迷雾，娓娓道来，回答我们心头的疑问。
    ——贝多广中国国际金融有限公司董事总经理
    
    次贷危机如此之深地影响着全球金融市场，无数人在问：这个怪物究竟是怎么闯进我们的花园的？摄像头失灵？警铃失声？门卫跑哪里去了？本书的启示是，怪物其实一直在跑，只不过当人们看重商业模式胜于商业信用、看重融资创新而不在意风险控制时，他们迷蒙的眼睛对怪物是视而不见的。
    ——秦朔《第一财经日报》主编

    理查德·比特纳（Richard Bitner），康奈尔大学传播学硕士。现任LTV Media出版传播咨询公司总裁。曾有14年抵押贷款业从业经验，其中5年担任Kellner投资公司总裁。目前，他担任Family Gateway 房地产公司的董事。

导读
序
1 拐点
  良好的贷款行为变质
  目击崩溃
  我们都在想些什么？
  激流隐退
  事态的发展
2 次级贷款业
  次级贷款的“枪手”业务
  了解次级贷款业
  次级贷款业的发展
  次贷业的经济学
  1998年的第一次危机
  参与者与业务流程
  贷款公司与经纪商的关系
  贷款公司与投资机构的关系
  冲突的体系
  自有文化
  白手起家
3 经纪商：抵押融资的软肋
  抵押贷款经纪业务
  经纪商的业务流程
  抵押贷款欺诈
  经纪商的谋略
  诚实的经纪商
  行为失调
  不道德的经纪商
  我将自己置于何种境地？
  对人性丧失信心
4 创新融资的艺术
  理解风险
  融资创新如何运作
  房产评估中的水分
5 华尔街&评级机构：贪婪之至
  证券化的影响
  何谓抵押贷款支持证券
  华尔街蹚浑水
  评级机构
  利润丰厚的商业模式
  插上一手
  难以调和的关系
  评级机构的权势
  谁在导演这场秀？
  反应迟缓
  证券化如何影响借款人
  未来何去何从
6 合零为整
  二级参与者——美联储
  借款人
  随意选择收入和首付款
  抵押贷款零售商
  建筑商和房地产中介
  次贷业的命运流转
  判断失误
7 重回正轨
  变革计划
  投资银行——创造责任
  评级机构——彻底检修
  抵押贷款经纪人——修补体系
  解决欺诈问题——打破思维定式
  评估师
  贷款指导——很有意义的改变
  让欺诈无所遁形
  目前的危机
8 次贷对中国的影响
  美国房地产市场的崩溃
  对美国经济的影响
  对中国经济的影响
  次贷危机对中国的影响
  中国抵押贷款业
  美国次贷危机的教训

    一年前，我从未想过我需要对次级借贷这个行业写上点什么。我知道这个行业不太妥当，但是，次贷危机在2007年的现实演绎似乎还是超出了人们的想象。次级借贷业务停顿中止，坏消息一日更甚一日。房屋滞销，价格跌落，信贷紧缩。而且我相信，这些问题的真实情况仍然不为人知。留给大众的只是揣测和猜想：这场危机究竟会发展到何种严重的程度。
    作为一个在抵押贷款行业干了14年的熟手——其中有5年是达拉斯一家次级借贷公司的合伙人——次贷灾难慢慢席卷，而我身处第一线。与诸如Countrywide、华盛顿共同基金之类的大家伙相比，我的公司只是一个小玩家。在巅峰时期，我们的次级抵押贷款的年增长额接近2.5亿美元——这不是一个小数目，但相对大规模机构所融出贷款而言，也只是九牛一毛。
    不过，小规模贷款公司的身份为我观察这场危机提供了一个独特的视角。我每天的工作就是和抵押贷款经纪商以及国内最大型的抵押贷款证券公司打交道。因为次贷行业内的所有工作我都做过，所以，我对这个行业有全面的认识和了解。
    虽然这本书是基于我作为贷款人的经历，但是，它也反映了整个次贷行业的运行机制。我写作此书的准备工作之一就是和很多同事、同行交谈，他们中的很多人或在次级抵押贷款公司工作过，或打理过次级抵押贷款公司，或曾开办过这类公司。通过和他们的交流，我想要确认的是，他们的业务操作就是次贷的一般性业务，和我的工作相差无几。我用文字描绘了这个不稳定的行业，对这本书来说，这些同仁们的见解和反馈是无价之物。
    这是我第二次回顾这本书。在着手写书的时候，我就明白我们正面对着一件有历史意义的事件。我并不清楚自己想法的正确程度有多高。当我在2007年8月动笔的时候，我感到全美将经历现代史上最严重的商业危机。之所以这么说，原因有三：第一，大部分商业危机都是由食物链顶端的少数领导者行为不当引起的，但是，目前危机的祸源却是覆盖整个行业的系统性问题。没有单一的人或者个体能够承担主要的责任。第二，65%的美国人拥有住房，其他商业危机不会对这么多的人造成大范围的冲击。第三，一旦房地产市场停止现在的自由落体运动，核算一下来自房屋产权价值的跌落和抵押支持证券市场持续的亏损，最后的损失将以万亿计算，是的，上万亿。
    我开始写这本书时所持的观点是，作为近距离亲历这次危机的局内人应该出来讲述其间的故事。不过，我很快意识到，这并不构成写作此书的充分理由。对我而言，远不止于此。
    我的职业生涯大部分是在抵押贷款行业度过，总体上，我认为自己是行业的一分子。我希望抵押贷款行业能找到自己的道德罗盘，回归到用理智贷款融资的状态。但是，没有重大的变革，这种情况是不可能发生的。本书是从局内人视角分析行业的不当行径，而第七章的重点就是解决之道。最终，这成为了我写作的动机。
    在约翰•威利父子出版公司涉入之前，丹•麦克金在《新闻周刊》上写了一篇关于这本书的评论文章。不管我喜欢与否，动笔之后，我俨然已经成为次贷行业的形象代言人，所以，我知道可能会出现一些负面反馈。稍作联想，我成了罪人。看着几百条加注下划线的评论，上面写着众多建议——包括监禁和枪决。如果我说对这些感到无所谓，那是在骗人。如果你的成长历程让你坚信应该行为端正，如果你每天都在努力这么做，那么你是不可能不受这些评论影响的。
    让我把话再说得清楚点。我并不是在寻找同情或者求得认可。我想说的是，在我作为次级贷款商的5年时间里，我公司的平均违约率不超过3%。比较一下这个数字和现在20%左右的次贷违约率，这说明我的公司有效地做到了让借款人担负力所能及的贷款。在我看来，这是判断贷款机构是否良性运转的唯一标准。
    此外，有一件事是很清楚的。我们带着好心善意经营业务，我们相信次级贷款行业必须要提供积极、正面的服务，但即便是我们这样的人也发现，在危机爆发前的几年时间里，要有效地管理风险，并在市场中一直保持竞争力，其难度日益在增大。当这一切成为现实的时候，就会判断失误，错误百出。可以肯定的一点是，这个行业从不缺乏失败的教训。
    虽然这本书是关于次级贷款行业的，但是我认为，大部分人不知道抵押贷款危机其实并不是孤立于次贷危机的。其他类型的产品供应早已铸成大错，其中包括向信用良好的借款人供应的贷款产品。这些产品只是需要再长一点的时间才会在违约报告中露出面目。我在第七章更多地对此做了讨论。
    虽然本书记录了我公司的发展历史，但本书——一名次级贷款人的自白并不只是关乎一个人、一家公司或者是借贷行业某一领域的。它关注的是，抵押贷款行业如何集体性地失去目标、迷失方向，如何引爆了这场美国现代史上最严重的信用危机。