导语

  

    本书针对房地产企业而言，成本费用主要产生于前期投资决策、规划、设计、施工、销售等过程，因此要控制成本，在满足消费者需求的情况下，必须以“市场为导向”，对房地产开发实施全过程成本控制。具体来说，必须根据房地产企业成本产生的特点，以全过程成本控制为指导，在这个总体战略的指导下，建立战略执行体系，并将全过程的成本控制战略贯穿于投资决策、规划设计、招投标、材料采购、项目施工等关键环节中，以此实现成本控制的战略目标。

内容提要

  

    《房地产成本管理与控制实战宝典》一书具体包括三个部分：房地产企业成本系统建立，包括房地产企业成本控制的基础、目标成本管理体系；房地产项目全过程成本控制，包括房地产项目投资决策环节的成本控制、房地产项目设计阶段成本控制、房地产项目招投标环节成本控制、房地产项目采购环节成本控制、房地产项目工程管理环节成本控制；房地产企业开发产品成本核算与分析，包括房地产企业开发产品成本核算、房地产开发项目成本报表与分析。本书文字浅显，语言简练，条理清晰，深入浅出，将复杂的管理理论用平实的语言与实际操作结合起来，读来轻松，用时方便。
    本书可供各房地产企业管理者、房地产公司各部门负责人和管理人员，以及新入职的大中专毕业生、有志于从事房地产成本管理的人士学习参考。

    刘少文，工学硕士，高级工程师，国家注册监理工程师。先后在武汉水利电力学院(讲师)、湖南水电设计研究院(专业组长、高级工程师)、深圳艺丰集团公司(二级公司副总)工作，目前为深圳职业技术学院建筑与环境工程学院房地产专业教师。对房地产项目策划、现场管理、物业管理有较丰富的理论研究和实践经验。曾参与过三峡工程项目论证，担任过国家重点工程专业设计负责人，负责和参与数个深圳房地产项目现场管理。主编《人居环境》《物业管理实务》，参编《现代城市管理》等图书，参加《中国水利百科全书》有关条目的撰写，主持和参与多项省部级、企业科研工作，发表论文数十篇。

第一部分  房地产企业成本系统建立
  第一章  房地产企业成本控制的基础
    第一节  组织方面的保障体系
      一、房地产企业成本控制的组织体系
      二、成本管理职责
      【实战范本1-01】某房地产企业目标成本管理组织体系
      【实战范本1-02】某地产公司成本管理中心岗位职责说明
    第二节  成本控制管理信息系统
      一、成本控制管理信息系统设计的基本思想
      二、系统单据类型设计及费用项目成本分类
    第三节  建立成本监控系统
      一、制度建设
      二、计划管理
      三、分析检查
      四、信息交流
    第四节  成本档案管理系统
      一、成本档案管理的要求
      二、成本档案的组成及其管理标准
      三、成本档案的归档与立卷
      四、成本档案的编目与装订
      五、成本档案的保管与使用
      【实战范本1-03】成本档案查阅登记表
  第二章  目标成本管理体系
    第一节  目标成本管理概述
      一、目标成本管理的基本原理
      二、目标成本管理的原则
      三、目标成本管理流程
      四、目标成本管理的文件
      【实战范本2-01】项目开发部成本控制责任书
      【实战范本2-02】设计部成本控制责任书
      【实战范本2-03】工程部成本控制责任书
      【实战范本2-04】项目经理部成本控制责任书
      【实战范本2-05】营销管理部成本控制责任书
      【实战范本2-06】成本管理部成本控制责任书
    第二节  目标成本的预测
      一、目标成本预测的注意事项
      二、目标成本预测的方法
      三、房地产目标成本构成维度的分解
      【实战范本2-07】房地产项目开发总目标控制表
      【实战范本2-08】房地产项目目标成本测算表
    第三节  目标成本的动态管理
      一、动态成本的内涵
      二、目标成本动态管理的意义
      三、目标成本动态管理的支持文件
      四、建立房地产开发项目目标成本动态控制机制
      五、整合项目管理全过程业务链
      【实战范本2-09】某房地产公司责任成本体系
第二部分  房地产项目全过程成本控制
  第三章  房地产项目投资决策环节的成本控制
    第一节  投资决策阶段成本概述
      一、投资决策阶段的费用组成
      二、投资决策阶段成本管理存在的问题
      三、前期投资决策阶段影响成本的主要因素
      四、现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题
      五、投资决策不当对成本的影响
    第二节  投资决策阶段成本控制的对策
      一、企业内部完善投资决策流程
      二、充分了解市场和政策法规信息
      三、做好投资项目决策分析工作
      【实战范本3-01】土地开发地块信息表
      【实战范本3-02】土地SWOT分析表
      【实战范本3-03】地块成交信息一览表
      【实战范本3-04】房地产板块分布情况表
      四、对开发项目进行投资估算
      【实战范本3-05】某项目成本及投资收益测算
      【实战范本3-06】某地产项目成本测算表
  第四章  房地产项目设计环节成本控制
    第一节  房地产项目设计阶段成本控制的必要性
      一、设计管理与成本的关系
      二、设计阶段成本控制的影响因素
      三、设计阶段成本控制的重要性
      四、明确设计阶段各专业人员的成本责任
      【实战范本4-01】项目设计阶段成本管理工作指引
    第二节  规划设计阶段成本控制的措施
      一、加强设计阶段的经济论证
      二、实行限额设计
      三、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法
      四、要加强设计出图前的审核工作
      五、有效规范工程招投标制度，推进设计监理制
      【实战范本4-02】某地产企业项目限额设计参考意见
      【实战范本4-03】某地产企业限额管理标准
    第三节  地产项目设计阶段成本优化
      一、设计前期成本控制要点
      二、概念、规划设计阶段成本控制重点
      三、方案设计阶段成本控制重点
      四、扩初设计阶段成本控制重点
      五、施工图设计阶段成本控制重点
      六、二次设计阶段成本控制重点
    第四节  慎选设计方案以控制成本
      一、基于成本控制的设计方案选择流程
      二、主体结构设计方案的选择
      三、地基基础设计方案的选择
      四、装饰装修设计方案的选择
  第五章  房地产项目招投标环节成本控制
    第一节  招投标阶段对成本控制的影响
      一、招标文件对成本的影响
      二、计量计价模式对成本的影响
      三、投标方案对成本的影响
      四、招投标阶段控制流程对成本的影响
    第二节  招标过程中的成本控制措施
      一、选择合理的发包模式
      二、合理划分标段
      三、编制工程量清单和招标控制价
      【实战范本5-01】工程量清单表格模板
      四、招标文本库的标准化
      相关链接  定额计价法
      五、分析投标报价，协助合同价格谈判
      【实战范本5-02】投标报价对比表
      【实战范本5-03】招标项目成本考察及分析表
      六、分析施工方案技术经济的合理性
      七、做好合同的签订工作
  第六章  房地产项目采购环节成本控制
    第一节  房地产开发企业项目采购概述
      一、房地产开发企业的项目采购物资分类
      二、房地产企业的项目采购特点分析
    第二节  采购成本控制的基础——完善采购系统建设
      一、房地产企业采购管理系统的组织结构
      二、采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定
      【实战范本6-01】战略采购管理流程
      【实战范本6-02】采购管理计划编制流程
      【实战范本6-03】外包方案编制流程
      【实战范本6-04】招标管理流程
      【实战范本6-05】评标管理流程
      【实战范本6-06】采购合同管理流程
      【实战范本6-07】采购合同关闭流程
      三、明确采购的主体
      四、采购方式的确定
      【实战范本6-08】项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议
      【实战范本6-09】项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议
      五、供应商管理系统的建立
      【实战范本6-10】材料/设备制造商/供应商信息库
      【实战范本6-11】供应商洽谈记录
    第三节  房地产企业采购成本控制执行
      一、制定采购预算与估计成本
      二、制订采购计划
      【实战范本6-12】项目采购需求计划
      【实战范本6-13】项目采购计划管控表
      三、采购询价
      【实战范本6-14】甲定乙购材料（设备）价格审订单
      【实战范本6-15】甲定乙购材料（设备）品牌标准核订单
      【实战范本6-16】乙购材料（设备）价格审核表
      四、供应商的选择
      五、采购环境的利用
      六、采购合同签订
      【实战范本6-17】合同现场交底单
      【实战范本6-18】工程项目采购合同交底答疑纪要
      【实战范本6-19】工程项目采购合同履约情况记录表
      【实战范本6-20】工程项目采购合同履约检查情况通报
      【实战范本6-21】合同价款变更情况汇总表
      七、采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门
  第七章  房地产项目工程管理环节成本控制
    第一节  工程项目成本控制概述
      一、工程项目成本的构成
      二、工程项目成本控制的原则
    第二节  工程项目成本控制措施
      一、预算及资金控制
      【实战范本7-01】某地产企业工程付款管理制度
      【实战范本7-02】工程预算书
      【实战范本7-03】付款审批表
      【实战范本7-04】工程款支付申请表
      【实战范本7-05】工程款已支付报表
      二、采取组织措施控制工程成本
      三、采取技术措施控制工程成本
      四、采取经济措施控制工程成本
      五、加强质量管理，控制返工率
      【实战范本7-06】项目工程质量管理办法
      六、加强合同管理，控制工程成本
      【实战范本7-07】房地产项目合同管理程序
      七、供材管理
    第三节  工程施工薄弱环节的成本控制
      一、严格进行工程招标，控制新开工程的造价
      二、合理安排施工顺序，减少临时费用
      三、建立工程变更制度，降低工程成本
      【实战范本7-08】工程变更和现场签证管理办法
      【实战范本7-09】签证单费用计价表
      四、严格控制材料、设备价格
      五、加强竣工结算的管理
      【实战范本7-10】工程竣工结算管理规定
      【实战范本7-11】结算项目基本信息表
      【实战范本7-12】结算审批表
      【实战范本7-13】工程结算复审情况表
第三部分  房地产企业开发产品成本核算与分析
  第八章  房地产企业开发产品成本核算
    第一节  开发产品成本项目的构成
      一、开发产品成本的内容
      二、开发产品成本的项目
    第二节  房地产企业开发成本与期间费用的核算
      一、开发成本核算的科目设置
      【实战范本8-01】土地开发明细账
      【实战范本8-02】房屋开发明细账
      【实战范本8-03】某地产企业“开发成本”明细科目一览表
      二、土地开发成本的核算
      【实战范本8-04】成本核算明细科目汇总—开发成本表
      三、房屋开发成本的核算
      四、配套设施开发成本核算
      五、期间费用的核算
  第九章  房地产开发项目成本报表与分析
    第一节  房地产开发项目成本报表
      一、在建开发产品成本表
      二、已完开发产品成本表
    第二节  房地产企业项目成本分析
      一、房地产企业项目成本分析的必要性
      二、成本分析与成本核算的区别
      三、地产项目成本分析的方式与方法
      四、地产项目成本分析中应注意的问题
      【实战范本9-01】工程项目成本分析汇总表
      【实战范本9-02】其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表
      【实战范本9-03】人工成本费用分析表
      【实战范本9-04】材料成本费用分析表
      【实战范本9-05】机械成本费用分析表
      【实战范本9-06】工程分（承）包成本费用分析表