导语

  

内容提要

  

    本书从市场、制度、政策等维度，对中国改革开放以来房地产市场的演进做了全方位梳理，揭示了房地产市场长期繁荣和当下深刻调整背后的经济逻辑、制度逻辑、政策逻辑，并展望了未来房地产市场的供求变化，以及新发展模式的内涵、框架、实现路径和相关改革。

前言
第一章  总论：独具特色的中国住房市场
  第一节  中国住房市场现状
  第二节  中国房地产发展模式存在的问题
  第三节  中国房地产的新发展形势
  第四节  深化中国住房制度改革的建议
第二章  市场供求：中国住房市场的供求现状与趋势
  第一节  改革开放以来中国住房市场的发展
  第二节  当前中国住房市场的供求状况
  第三节  中国住房市场的长期影响因素与未来趋势
第三章  住房制度：中国住房制度的演进、得失与改革
  第一节  中国住房的分类及制度界定
  第二节  中国住房制度的演进
  第三节  中国住房制度改革的成效与问题
  第四节  境外住房制度的经验与教训
  第五节  坚持和深化中国住房制度改革的建议
第四章  土地供应：中国住房土地供应制度的演进、挑战与改革
  第一节  二元土地制度与二元住房制度的演变与特征
  第二节  中国城乡住房土地制度面临的挑战
  第三节  新模式下住宅土地制度的改革
第五章  未来模式：中国住房新发展模式的内涵、框架与路径
  第一节  中国传统住房发展模式存在的问题
  第二节  中国住房新发展模式的内涵
  第三节  中国住房新发展模式的框架探索和实现路径
  第四节  以改革促进构建中国住房新发展模式
中国财富管理50人论坛课题组名单

前言

  

    改革开放以来，伴随市场经济改革大潮和城镇化以及经济的快速发展，中国房地产也迅速发展起来。其发展速度之快，体量之巨大，国民住房改善之显著，举世瞩目，足以成为中国经济发展和市场化改革奇迹的一个鲜明标记。与此同时，经过20多年的高速发展，房地产供求关系正在发生深刻变化，中国经济也进入高质量发展转型的新阶段。同时，新发展格局下房地产相关的土地、财税、金融等要素体制也在持续变革，原先在房地产供不应求背景和传统要素体制下形成的发展模式，正在面临深刻转型。
    如何看待过去20多年中国房地产的高速成长，以及正在发生的深刻调整，房地产未来走势以及如何向新模式转型？站在新的历史起点上，中国财富管理50人论坛组织业界、学界权威专家，经过3年多的广泛调研和深入研讨，从市场、制度、政策等维度对中国改革开放以来房地产市场的演进做了全方位梳理，揭示了房地产市场长期繁荣和当下深刻调整背后的经济逻辑、制度逻辑、政策逻辑，并对未来房地产市场的供求变化，以及新发展模式的内涵、框架、实现路径和相关改革做了展望。
    全书共分为五章。第一章为总论，概述了全书的基本结论。第二章为市场供求，全方位量化分析了改革开放以来房地产供求关系的变化以及演变趋势，揭示了供求变化背后的人口、城镇化、经济发展等重要因素的影响，剖析了房地产市场演变的经济逻辑。第三章为住房制度，从住房供应的产权、交易制度改革出发，全面梳理了改革开放以来我国房地产供应制度以及相关土地、财税、金融制度的演变历程，比较了不同国家住房制度的经验与教训，揭示了我国房地产长期繁荣以及风险累积背后的制度因素，剖析了房地产市场演变的制度逻辑。第四章为土地供应，分析了二元土地制度与二元住房制度的演变与特征，揭示了住房制度与土地制度的深刻关联，剖析了“以地促发展”土地财政以及土地金融模式的利弊得失，并对新模式下住房土地制度的改革路径进行了展望。第五章在前述住房市场供求变化、住房相关制度演变的基础上，对住房发展现有模式的问题做了全面梳理，并对住房发展新模式的内涵特征、实现路径以及相关配套改革做出展望。
    全书的基本结论是，改革开放以来，我国住房制度经历了从福利公房向市场化改革的巨大转变。在住房产权私有化、住房供给货币化、住房建设社会化等制度变迁以及城镇化和经济快速发展的共同推动下，我国住房供给已极大改善，房地产成为国民经济的重要支柱产业和居民财富的重要载体。同时在住房土地单一供给制度以及财税、金融等相关要素的加持下，房地产价格逐步脱离了真实供求关系约束，长期持续快速上涨，居住需求持续透支，投资需求持续上升，风险持续累积。
    当前，我国住房市场供需关系已经发生根本性变化。一方面，不同城市、不同人群的结构性不均衡问题逐渐凸显，新增刚性需求仍然可期；另一方面，住房供给的主要矛盾，正在从“有没有”向“好不好”转变，改善性需求更为可观。从满足人民群众美好生活需要出发，未来促进房地产持续健康发展，仍将是经济高质量发展和共同富裕目标的重要方面，房地产仍将是国民经济的支柱产业和居民财富的重要组成部分。从加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房新模式出发，在住房供应上，需要构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的双轨住房供应体系；在土地供应上，需要在“地随人走”的总原则下，构建国有征地和集体建设用地入市并存、增量和存量来源并重、批租与年租供应方式并举的多层次分类供应体系；在财税制度上，需要在未来统筹央地财政关系的改革中，加快健全与土地供应方式优化以及房地产供求变化相适应的土地财政模式；在金融制度上，需要适应房地产供求形势变化和分类供给的住房制度，健全与房地产全生命周期、全经营方式相适应、商业性金融与政策性金融协同发展的多层次房地产金融体系。
    中国财富管理50人论坛课题组
    2025年6月